団体信用生命保険に加入できるか不安だったけれどワイド団新のおかげで住宅ローン借換がでけた
マイホームを購入してはや10年、購入当初は史上最低金利と言われたのも遠い昔の話で気付いたら住宅ローン控除も終わったうえに2段階金利で金利が上がってシャレにならないので借換を決意したのは昨年末、ようやく契約が完了したので記事を書いた。
借換前の状況
マンション購入時、以下の条件で住宅金融公庫(現在の住宅金融支援機構)から融資を受けていた。
| 期間 | 金利 | 備考 |
| 当初10年 | 2.0% | 団体信用生命保険料が別途発生 |
| 11年目以降 | 3.5% | (同上) |
加えて、マンションの場合は管理費・修繕費というのも毎月払う。シカーモ修繕費は購入当初デベロッパが楽観的に計算してるので実際は住んでる間に何回か値上げされる*1。
借換に至った理由
以前から借換自体は検討していたのだけれど後述の理由で保留していた。でも、昨年末に融資実行から11年目以降の条件に突入し、金利が3.5%になって毎月の支払い額が12,000円もUPしたのを契機に本気で借換をしようと考えた。
借換にあたっての懸念
自分が借換をする時に、一番懸念としていたのは団体信用生命保険(以下、団信)。住宅金融支援機構以外で住宅ローンを組む場合、団信の加入は必須となる。借換を行う場合は、すでに契約中の団信は契約解除となるので借入先の銀行と提携した保険会社で新たに加入する必要があるんだけど、そのときに告知書というものに過去数年以内の病歴や通院歴を自己申告で記入する必要がある。自己申告っていうのがミソで、やましいことがあれば書かなくても契約はできる。でもいざというときに告知義務違反となると支払いされない場合があるので普通は正直に書く(はず、だって万一の時に残された家族を不幸にしない為の保険なのだから)。
マイホーム購入時に住宅ローンを組む、30前後のナウなヤングは恐らく殆ど問題ないのだろうけれど、こちとら40すぎのナイスミドル、10年前と比べてあちこちガタが来ていて、日常生活ではなんでもないようなことでも、保険契約時に色々と引っかかるのである。
持病(じんましん)
社会人になって5年目位からか、原因不明のじんましんで時折体が痒くなるようになった。アレルギーが原因といわけでもなく、恐らくは仕事のストレスということだったけれども痒くなったら薬を飲めば治まるので特に気にすることもなく薬が切れたら病院に行って処方してもらうという形で現在に至っていた。こちらに関しては、数年前に生命保険の見直しをすることがあって、はじめて引っかかった。どうも保険会社では原因不明というのがリスクがあるようだ。そのときは、保険加入後数年以内に皮膚がんとかで死んでも保険対象にならないというような条件付きで加入できたのだけど、まさかじんましんが引っかかるとは思わなかった。
通院歴(心療内科)
一昨年位にちょっとメンタル的につらい時期があって、人生で初めて心療内科に通った。通院回数は心理テストと結果診断の2回だけ。上司や家族に悩みを打ち明けたのと、結果診断で気が楽になったのもあってか、薬もほぼ服用せずに回復したんだけれども、心療内科や精神科への通院歴というのは保険業界からするとかなり敬遠されがち、だって鬱が重症化して自殺でもされたらたまったもんじゃないだろう。でも2回しか行ってないし薬も常用してないから大丈夫だろうと自分で判断してはいけない。それは完治とは言わない、経過観察という扱いになる。
借換できるかな
ということで、借換するにはまず団信の審査をクリアしないといけないわけだったので、自分の場合は借換先候補の銀行を選ぶより前に、取引先の銀行の営業さんに、正直に団信加入に不安があることを相談して、まずは先に団信の審査を通してから本格検討しましょうという話になった。実のところ、同じような事で悩んでいる人は世の中に沢山いて、そういう人を救う為に通常の団信よりも加入の制限がゆるいワイド団体信用生命保険(以下、ワイド団信)というのがあるんだと。ただし、その分掛け金が上がるという仕組みなので、銀行からの借り入れ金利が通常と比べて高くなる*2。それでも今のローンよりもお得になるのであれば借換をしようということにした。結果的には団信はNG,ワイド団信はOKだった。
「ごめんよ、まだ僕には借りれる所があるんだ。こんな嬉しいことはない。わかってくれるよね？ララァにはいつでも会いに行けるから」
とまぁ喜んでばかりではない。なんせ金利が通常の0.3%UPになるのだから。
借換することにした
ところが、時は史上最低金利のまっただ中である。今回相談した埼玉りそな銀行さんでは固定金利10年でも「0.9%」なのである(2015年1月時点の金利)！乗るしかないこのビッグウェーブに。
りそな借りかえローン（ＷＥＢ申込限定プラン）｜キャンペーン一覧｜りそな銀行
ということで通常金利0.9%のところ、ワイド団信で0.3%の1.2%でフィニッシュすることにした。借入期間すべてで考えたらフラット35のほうがお得なのかもしれない。ソニー銀行等のネット銀行も考えたんだけど、手続きに色々と時間がかかると2月以降の金利がどうなるかわからないので、今回はこちらでお世話になることにした。因みに借換効果で300万位削減されるらしい*3。
借換めんどくさい
今回、銀行に相談したのが昨年の年末。途中年末年始休暇や双方のチョンボで今回の借換には1ヶ月半位時間がかかったのだけれど、スムーズにいけば2週間程度で融資実行できるらしい。今回は紙ベースのやりとりだったのでネット銀行系だとまた事情が違うのかもしれないけど、参考までに注意することを記しておく。
団信の告知書を書くときは注意しろ
上記の通り、申告事項が多いと記入を工夫しないといけない。予め予備をもらっておくか担当者と一緒に相談しながら記入するとよい。過去病歴の調査（いつ頃通院したか等）もちゃんと調べておいたほうが記入はスムーズ。あと自分勝手に完治と書くと訂正なので、迷ったら聞け。それが鉄則。
実印だと思ったら違う判子でした(・ω<)
これ本審査時に初めて印鑑登録証明書をもらって気づいたんだけど、それまで違う判子を押していた。団信の告知書も実印が必要なので書き直し*4ハイ、今まで押していたのは娘の判子でした...。
区分所有者がいるとそっちの署名とかも必要。
住宅ローンとは住宅(土地)を抵当に入れて融資を受けるので、登記上、ローン契約者以外の人間と共有名義としている場合は、そちらの人の署名や身分証明書類、実印・印鑑登録証明書が必要になる。また、契約日当日は同行して貰う必要があるので日程調整等が必要。
買戻し特約の抹消
これも特殊ケースであるが、我が家は住宅供給公社が販売したものなので、新築で購入時に買戻し特約なるものがついていた。ようは転売防止なんだけれど、5年で効力が消滅しても登記上は残っている。これがあると住宅ローン借換時の登記変更に支障があるらしいので、抹消していない場合は抹消に必要な書類を公社から入手しておく必要がある。なお、抹消手続き自体は住宅ローン借換時に同時に行ってもらうことも可能。ただし、手数料上乗せである。
借換にかかる費用
これは借入条件による。例えば上述のりそな銀行のWeb申込限定プランならば、融資手数料として、「借入金額の2.16%」が発生するが、保証金は発生しない。他のプランでは手数料は数万だけれど保証料が発生したりする。今回の場合はWeb申込限定プランではなかったので保証金込で40万前後発生した。ちなみに費用含めて借入れできるので、そこは心配しなくてもよい。
借換するべきか否か
これから東京オリンピックに向けて金利は上がると言われているけど本当のところはどうなんだか経済については素人なのでさっぱりわからない。でも、今金利が安いのは間違いないので、ちょっとでも迷っている場合は本格的に借換を判断する前に一度気軽にシミュレーションしてみるのも手かもしれない。あと、健康面で心配がある人はまずはその旨を相談すると事前に団信の審査だけ通してくれる場合もあるのでそういうやり方も無駄がなくていいと思う。
